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合肥房产热门资讯:坐标合肥,刚需,现在适合买房吗

时间:2022-01-09 00:11:27 阅读:

谢谢邀请,如果真是刚需,还是买吧合肥房产热门资讯。

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对于刚需者来说合肥房产热门资讯,我们唯一的要求就是打造一个属于自己的家,不论房子大小,还是以后房价价格涨跌,这个已经不重要了。

谈谈自己的经历吧,18年离开北京回合肥的时候,由于刚需,开始入手人生中第一套自己的房子,刚开始咨询购房的时候,那价格真的吓死人,就拿肥西这边来说都1.6万多,不过至今也没有怎么涨跌,比较平稳合肥房产热门资讯。

除此之外合肥房产热门资讯,由于有了自己的房子,生活上也改善了不少,没事三五好友聚聚会,同时不用愁租房子、以后房子涨跌等问题,唯一的就是努力赚钱。

最后还有几点建议合肥房产热门资讯:

1、如果你真是刚需,乘早入手,因为这是迟早会面对的问题,何况现在合肥的房子还是有点小浮动,不如提前“入了这个坑”,接下来考虑个人发展问题合肥房产热门资讯;

2合肥房产热门资讯、从合肥经济发展、生活等角度来看,未来的发展还是不错的,包括3号线的开通,现在很便利,未来5年还有几条地铁开通,那时会完全打通合肥的交通,非常便利,除此之外,合肥近几年的新型科技企业正在逐渐崛起;

3、如果自己的父母就在身边,父母在不远游,我买房定居合肥的原因也是因为这个,距离老家父母特别近,以后各种事情能迅速处理合肥房产热门资讯。

最后,希望这些个人在合肥生活的经历能帮助你合肥房产热门资讯。

2019年合肥经开区和肥西县房价如何该如何买房

经开区和肥西县是合肥重点产业基地,因就业人口众多,购房需求旺盛,区域新房供应短缺,近两年二手房市场供需相对紧张,房价不断上涨合肥房产热门资讯。这里的肥西县指的是靠近合肥市区的肥西产证,不包含肥西县城。

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我统计了合肥链家2019年第一季度所有二手房成交数据,共计2370个样本,均价16513元/平米,较去年16386元/平米上涨127元/平米,涨幅0.78%合肥房产热门资讯。其中经开区和肥西县共成交354套,占总成交的14.9%,比去年提高了1.6个百分点。

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接下来我将分区域对经开区和肥西县房价做一个分析和点评,以繁华大道和金寨路为界,我将这两个区域分为三个部分,分别是合肥房产热门资讯:

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1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区合肥房产热门资讯,和肥西柏堰科技园区。

2、繁华大道南板块合肥房产热门资讯。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。

3合肥房产热门资讯、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。

本文所分析的数据主要是2019年第一季度的平均数据,并不能完全代表经开区和肥西县目前的真实房价,因为第一季度,房价一直在不断变动,所以实际价格可能要比图中标注的高或低一些。与这次对比的数据是2018年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2018年合肥经开区和肥西县房价分析及购房建议》)。

这次分析,我计算了各小区的房价涨幅,对比数据是2018年的成交均价。但由于很多小区成交数据较少,造成误差很大,所以对于样本数特别少的小区,房价涨幅仅供参考。但板块整体房价走势,有一定的参考价值。

经开区2019年第一季度成交均价为16259元/平米,比2018年(16005元/平米)上涨254元/平米,涨幅1.58%,高于大盘。成交周期从71.5天增加到73.1天,延长1.6天;议价空间从2.46%上涨到3.00%,增加了0.54%。

肥西县2019年第一季度成交均价为14593元/平米,比2018年(15072元/平米)下跌-479元/平米,跌幅-3.18%。成交周期从49.2天增加到66.3天,延长17.1天;议价空间从2.10%上涨到2.81%,增加了0.71%。

尽管经开区和肥西县整体涨幅略高于全市平均水平,但经开产证和肥西产证出现较大分化。肥西产证不论在成交周期还是议价空间上,都比去年表现弱势了很多,房价出现一定幅度的回调,经开区则并未受到影响。

关于合肥其他区的分析文章,请关注我微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看即可。

繁华大道北板块

繁华大道北板块2019年第一季度共成交135套,成交均价从2018年的15531元/平米涨至15870元/平米,涨幅2.18%,高于两区平均涨幅。议价空间为2.59%,比去年降低0.18个百分点,略低于均值。成交周期82.1天,比去年延长25.1天,高于平均水平。

去年的繁华大道北板块,几乎所有肥西产证的小区都在上涨,而且涨幅比经开产证高了不少,这跟肥西不限购有莫大的关系。但今年以来,肥西表现相对疲软一些,经开产证也是有涨有跌。

其实自合肥限购以来,受益最大的小区就是禹州华侨城,它的成交一直都占到板块的1/3左右,原因就是它是距离政务区最近的肥西产证的小区,近两年禹州华侨城价格直逼附近经开产证。

禹州华侨城成交均价在1.6w-1.65w之间,除了一期外,几乎都有不同程度的下跌。我认为这是由于前期上涨速度过快,价位相对过高,在外部需求降低或者突然转向的前提下,供求关系短期发生变化,肥西产证次新房出现一定回调的原因。

板块内房价出现下跌的小区,基本都是房龄在10年左右或超过10年的,比如上海城市、一里洋房、翠微苑和东海徽园。除了距离政务区比较近,板块并没有特别强势的资源,在这种情况下,房产保值对房龄依赖是最大的。

最典型的就是葛洲坝玖珑府和融科城。葛洲坝玖珑府成交均价为1.83w,如果算上产证未满两年的增值税,实际价格大概在1.92w,跟融科城二手房均价接近。

葛洲坝玖珑府和融科城基本是板块内房龄最年轻的两个小区,同时也是成交均价最高的两个小区,也基本是成交量最大的两个经开产证小区。喜新厌旧是消费者本能的行为习惯,房龄越年轻,房产相对越保值,流动性越好。

从东冠繁华逸城、文一名门御府和鼎元公馆这些肥西产证的二手次新房成交均价来看,基本都在1.5w左右,那么作为新房的中海岭湖湾,既有品牌优势,又距离柏堰湖和高新区较近,如果刚需房近1.5w的备案均价,则是非常有竞争力的。

繁华大道南板块

繁华大道南板块2019年第一季度共成交118套,成交均价从去年的16448元/平米涨至16932元/平米,涨幅2.94%。议价空间从2.39%进一步上升至3.00%,提高0.61个百分点,高于两区均值;成交周期为62.3天,较去年缩短7.1天,低于平均水平。

肥西产证去年上半年还在上涨,下半年就开始退烧,涨幅由正转负,今年一季度以来,跌幅有扩大的趋势。其中靠近地铁3号线的次新房,比如原树提香,表现相对坚挺;而繁华大道西缺乏资源优势的禹州天玺和信地华地城,则相对疲软。

尽管一季度表现下跌,但从信地华地城近期成交来看,基本维持在1.4w,如果算上增值税,实际均价接近1.5w。这两天,信地华地城又开了最后两栋高层,备案均价只有1.04w,据小密圈成员透露,全款 号头费 绑定车位,成本大概要1.22w左右,依然非常吸引人。

经开产证房价的上涨,更多是因为168玫瑰园学校学区房上涨,比如中环云邸、金星家园和国耀花半里,涨幅基本都超过了10%。即使学区属于168东区的小区,比如中环紫荆公馆和经典华城,也有不错的涨幅。

我之前跟大家分析过,学区房价格的上涨,主要依赖于学票的上涨。面积越小,总价越低,涨幅相对越大,对于一个正在快速成长的学区来讲,尤其如此。168玫瑰园学校学区内的小公寓是比较少的,因此我们看到国耀花半里和经典华城公寓涨幅都比较大(《合肥学区价值和学区房投资》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”查看)。

关于168中学,有两个比较重要的信息,一个是在南艳湖畔新成立168玫瑰园学校南校区,一个是168中学今年不再组织自主招生考试。

据了解,合肥完全中学(含初中部和高中部)都有直升名额,本校初中毕业生可直接升入高中部,168中学就属于这种完全中学。168玫瑰园学校之所以能够迅速崛起,一个很重要的原因就是它高中部对其初中部的掐尖。

去年168玫瑰园学校西区一、六、八中的指标到校分数线只有721分,比其它公立真学区低了20多分,基本是一个3档垫底学校的指标线,足以说明168高中部对其初中部掐尖照顾有多严重。

继东区之后,168玫瑰园学校又成立南校区,这就意味着168中学在进一步扩大掐尖范围,继续为其高中部输送更多优质生源。尽管168中学今年取消自主招生考试,但依然可以根据中考成绩对其初中校区进行掐尖。

不管怎样,民办中学不再被允许组织自主招生考试,说明政策对掐尖现象并不持鼓励态度。如果168中学通过扩大校区方式进一步强化其掐尖优势,最终导致合肥优质生源越来越向民办中学偏斜,届时又会产生新的不公,我想这条路未必能够走得顺畅。

再一个,合肥优质学区毕竟是有限的,前10名的位置并不会增加,168玫瑰园学校即使兼并再多学校,也不会使所有分校最终都能成为真学区,否则全市学校都变成168玫瑰园学校的分校,那么教育资源分配不公的问题,不就迎刃而解了吗?

所以我对168玫瑰园学校东区和南区是持保留态度的,除非经过2-3届毕业生的验证,才能确定能否达到真学区的标准,不然我不建议你们把宝压在这些所谓的学区房上面,政策风险太大(《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区排名》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复 “学区”查看)。

工业区板块

工业区板块2019年第一季度共成交101套,成交均价从去年的14752元/平米下跌至14108元/平米,跌幅-4.37%。议价空间从2.43%进一步上升至2.83%,提高0.40个百分点,略高于两区均值;成交周期为66.3天,较去年缩短3.8天,低于平均水平。

单看房价涨幅,这个结果是有很大误差的,其实板块内房价下跌的小区是少数。为什么表现出来的跌幅这么大?主要是低价盘成交占比扩大,比如临湖社区、南郡明珠等,拉低了板块均值,同时高价盘占比出现降低,比如绿地滨湖国际花都、观澜华庭等。

近期,莲花小学新年校区改名为168玫瑰园学校南校区,使得周边小区出现一定的躁动。据讲二手房挂牌预期有所提高,学区内的新盘邦泰科技城似乎也开始矜持起来,但我对该学校的前景仍持保留态度。

据说启迪水木园新推的11、12栋已经售罄,我对此表示怀疑。目前板块内二手房成交均价最高的小区是华地润园,不过才1.73w,而启迪水木园均价为19211元/平米,几乎高了2000元/平米,我认为目前的板块价值难以支撑这样的价格。

据我小密圈成员透露,依澜雅居备案价格大概在1.4w-1.5w左右,需要加10w-15w的号头费,实际购买成本差不多也要1.6w上下了,而且5年内不允许出售。单从价格来看,还是有一定的吸引力的,而且房产投资一般都需要持有5年左右,这个限制问题倒不大。

从全市范围来看,随着限价房快速去化,滨湖、政务和高新区新房及二手房价格的水涨船高,工业区板块很多新房,去年看起来相对性价比不高,今年有很大部分应该可以进入购房者的视野了,毕竟地缘性需求也没有太多好的选择。

整体上来讲,受工业生产影响,工业区板块是经开区最弱势的一个区域,资源优势不足,投资潜力有限,大多小区都只适合附近工作的刚需购买,投资及改善需求应慎重(《合肥房产的优质板块和劣质板块》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复 “房产”查看)。

经开区房价分析及近期购房建议

从第一季度经开区和肥西县二手房成交来看,经开产证房产表现相对稳定,肥西产证则有一定的回调,从侧面反映出合肥外部需求开始出现萎缩或者向市区转移。

自合肥限购之后,省内其他市县房地产市场开始出现上涨,在这种集体盛宴的带动下,吸引了大量三四线及以下城市的外部需求。由于限购,这些外来购买力暂时只能将目光转向三县,就造成近两年肥西县靠近市区区域的大幅补涨。

随着今年三四线及以下城市房地产市场降温,合肥外部需求的购房热情同时也在降低,加上市区相对宽松的限购政策和人才引进政策,变相分流了三县市场,使得肥西县第一季度表现相对差一些。

如果肥西靠近市区的区域出现降温,肥西县城的新房可能会更不好过,因为价格都有一定程度的虚高。我认为目前肥西县城投资价值相对不高,不过靠近市区的新房选择又非常有限,购房者可着重考虑地铁3号线附近的次新房。

近期,我听到一个消息,合肥市区今年中考报名人数为34353人,较上年增加4060人,增幅为13.4%。2012年合肥市区报名人数是25828人,2018年为30293人,6年增加4465人,也就是说合肥今年一年的增量,几乎相当于过去6年的增量,创近年来的新高。

合肥是一个非常年轻的城市,是近20年来全国发展最快的省会城市,外来人口一直在不断涌入。随着越来越多外来人口子女开始入学,再加上二胎政策的放开,相信未来合肥中小学生数量将面临井喷,今年可能仅仅只是一个开始。

一般来讲,真学区学位增长会相对迟于中小学生数量增长,中小学生数量呈爆发式增长,意味着短时间内学区房会出现供小于求的局面。可以预见的是,合肥学区房未来几年可能都会炙手可热,这也是近两年学区房价格不断上涨的重要原因。

其实合肥学区房相较于非学区房的平均溢价还并不是非常显著,但未来的分化会越来越大,我建议有学区需求的家长,应提前做好布局。168玫瑰园学校西区还有一定的发展潜力,但东区和南区仍需进一步观察。

关于合肥各区学区房的房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。