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合肥房产热门资讯:合肥买房,是在北城还是新站区买好

时间:2022-01-12 06:38:27 阅读:

建议合肥房产热门资讯:这2个区都不要买,离的远不说,不知道哪一年能发展起来,可以选择在瑶海区龙岗开区那边买个二手房,小学有马岗实验小学,中学有38中本部东校区。

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说实话无论是北城还是新站合肥房产热门资讯,都是合肥最边缘的2个区,而且这两个区也不是合肥现阶段重点发展的区域,房子买在那里,你的工作就不可能离的太远,但现在年轻人的工作还是要偏西南方向,除非你的工作离这2个区比较近,否则每天上下班几个小时,我忍受了好几年,真的是在浪费生命啊。

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再说说这2个区的价格合肥房产热门资讯,新站区现在新房均价也在1.3,1.4万这样,北城差不多也是1.3这样,这个价格买在这2个位置其实是很让人郁闷的,而且北城的房子,还不一定是合肥的产证,而且这2个区离市区还很远,个人觉得很不方便。

但别的区价格又很高,这一点我完全能理解,所以我建议你去瑶海区看看二手房,现在那边的二手房价格还可以,像静安新城虽然说有点老了,但小区还不错,均价还不到1.2万,但生活配套,交通,学区都比较成熟,东边离市区也近,至少是一个完整的生活圈子,当然了,这还要看你自己的选择,有些人不喜欢二手房,再便宜也没用,你说是吧合肥房产热门资讯。

希望我的回答能给你一些帮助合肥房产热门资讯,如果还有其他买房问题,也可以找我,最后再给你一份现在各区域在售楼盘的价格,供你参考

2018年合肥蜀山区和高新区房价如何2019年该如何买房

蜀山区和高新区是合肥外来人口置业的热门区域合肥房产热门资讯,尤其是高新区,随着这两年大力发展高科技产业,高端人才持续涌入,使得局部房产交易异常活跃,房价也在不断上涨。

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我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据合肥房产热门资讯,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中蜀山区和高新区共成交1378套,占全市总成交量的24.5%,跟2017年相比,翻了一倍还多。

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接下来我将分区域对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评,以黄山路、长江路和西二环路为界,我将这两个区域分为四个板块,分别是合肥房产热门资讯:

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1、黄潜望板块。具体范围为:黄山路以南合肥房产热门资讯,合武铁路以东,政务区以北,金寨路以西。

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2合肥房产热门资讯、长潜黄板块。具体范围为:长江路以南,合武铁路以东,黄山路以北,金寨路及环城西路以西。

3合肥房产热门资讯、长江路北板块。具体范围为:长江路以北,西二环路以东,南淝河以南。

4合肥房产热门资讯、二环路西板块。具体范围为:合肥高新技术产业开发区,及长江路以北、西二环路以西。

本文所分析的数据主要是2018年的平均数据合肥房产热门资讯,并不能完全反映蜀山区和高新区当前的房价,因为过去一年中,很多小区房价在不断上涨,当前价格可能要比图表中的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议》)。

蜀山区和高新区整体成交量有限,有些小区规模较小,成交基数也比较小,客观上会造成较大的误差。因此,成交量相对大的小区,房价数据比较贴合实际合肥房产热门资讯;成交量小的小区,价格数据相对失真,我会在文中做出修正。

蜀山区2018年成交均价为16462元/平米,比2017年全年(16322元/平米)上涨了140元/平米,涨幅0.86%,稍高于全市平均值合肥房产热门资讯。议价空间从3.82%降低至2.86%,减少了0.96%;成交周期为89.8天,比2017年延长11.3天。

蜀山区去年三四季度的成交均价为16469元/平米,较2017年基数上涨0.9%,这个数值基本与2018年均值持平,说明去年下半年,蜀山区房价基本保持平稳。

高新区2018年成交均价为16243元/平米,比2017年全年(15783元/平米)上涨了460元/平米,涨幅2.92%,远高于全市平均值。议价空间从2.88%降低至2.4%,减少了0.48%;成交周期为69.7天,比2017年延长2.8天。

高新区去年三四季度的成交均价达到16703元/平米,较2017年基数上涨5.83%,几乎是2018年全年均值的2倍,但是成交量仅占全年的42.7%,这说明高新区下半年房价实际涨幅比上半年高得多。

关于2018年滨湖区、政务区、经开区和肥西县的分析,请关注我微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“滨湖”、“政务”、“经开”等,关于之前分析过的其他各区文章,微信公众号回复关键词“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

黄潜望板块

黄潜望板块2018年共成交365套二手房,成交均价从2017年的17126元/平米涨至17403元/平米,上涨277元/平米,涨幅1.62%。议价空间为2.98%,略高于平均值;成交周期89.3天,比去年延长8.9天,略低于平均水平。

三四季度的成交量基本占到全年的一半,均价跟全年持平,说明黄潜望板块去年房价整体表现比较平稳。其实板块内各小区房价有涨有跌,分化比较大,我仔细研究了一下,分化的原因有很多。

有些小区,本身资产不劣质,甚至还有些优质,但因为2017年上涨过猛,2018年出现一定的回调,比如万科金色名郡,光明世家,安粮城市广场,金大地1912公寓。

有些小区,资产本身比较劣质,前期跟风上涨过头,当市场冷却或者平稳时,出现比较多的回调,比如信望华府骏苑,新华国际公寓,丁香家园。

有些小区,资产本身比较优质,一直呈上涨趋势,价格非常坚挺,比如华润幸福里,信达西山银杏(住宅),金大地1912住宅,安高城市天地,印象西湖。还有些小区,资产本身不是特别优质,但前期价格较低,存在一定的补涨,比如安粮城市广场QQ公寓,信达西山银杏(公寓)。

其实板块内小区的优质程度,从成交价格上就可见一斑。2w 的小区,比如金色名郡、金大地1912(住宅)、华地学府名都、华地公馆等,它们一般是品牌房企,房龄相对年轻,大都是优质资产。

低于平均价的小区,比如信旺华府骏苑、新华国际公寓、丁香家园、安粮城市广场QQ公寓、港汇广场(公寓)等,一般是回迁小区,房龄相对较老,公寓房,大都是相对劣质的资产(《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”)。

对于绝大多数劣质资产来说,房龄老,价格便宜,但这并不是它们值得投资的理由;而优质资产,一般房龄年轻,价格相对较高,反而更值得投资。投资看的是资产等级和性价比,并非仅看价格,相信很多人都陷入了“房价越低越值得投资”的误区(《合肥优质房产的等级评价》微信公众号“小易论楼市”)。

长潜黄板块

长潜黄板块2018年共成交146套二手房,成交均价从2017年的17549元/平米涨至18144元/平米,上涨595元/平米,涨幅5.44%。议价空间为2.57%,低于平均值;成交周期81.8天,比去年缩短2.2天,低于平均水平。

三四季度的成交量仅占全年的42.5%,下半年成交均价和涨幅要比全年低出不少,主要原因是上半年是学区房的成交高峰,拉抬了板块均价。同时也由于板块价格的抬升,使得需求向其余低价板块外溢,成交量减少。

合肥的初中真学区,大都对应几所小学,这几所小学中,只有一所是公认最好的,也就是所谓的双学区(《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》微信公众号“小易论楼市”)。长潜黄板块的双学区是:西园新村小学 50中东校,安居苑小学 50中西校。我们可以看到,安居苑和西园新村这两个双学区房,是板块内涨幅最大的两个小区。

尽管原来的江淮学校被并入安居苑小学教育集团,成为了现在的安居苑小学(天鹅花园校区),但跟原来的安居苑小学(安居苑校区)本部分开划学区,我认为多少还是有点换汤不换药,学校并未得到广泛认可。

这点从通和易居同辉南苑和北苑的房价上就能看出来。南苑是安居苑小学(安居苑校区)的学区房,成交均价为18466元/平米,北苑是安居苑小学(天鹅花园校区)的学区房,成交均价为16585元/平米,相差近2000元/平米。

而汉嘉都市森林是潜山路小学的学区,其公寓学区房成交价格在1.92w左右,远比安居苑的房价低得多。据我小密圈成员透露,求实领势学府公寓目前均价2.1w,同是潜山路小学的学区,这个价格真不如考虑安居苑或者汉嘉都市森林了。

即使是安居苑西村和安居苑东村表现也不一样,西村的价格比东村高出5%左右,这是为什么呢?因为50中西校在安居苑西村的西侧,东村到学校的距离会更远一些,距离上这么小小的差距,就能引起如此溢价,说明距离学校远近始终是影响学区房价值的一个重要因素。

大溪地均价出现回调,在我看来原因跟金色名郡一样,也2017年出现透支引起的。另外像新华优阁这样的公寓房,属于相对劣质的资产,也出现价格下跌。

长江路北板块

长江路北板块2018年共成交192套二手房,成交均价从2017年的14883元/平米跌至14705元/平米,下跌-178元/平米,跌幅-1.2%。议价空间为3.31%,高于平均值;成交周期101.8天,比去年延长12天,高于平均水平。

三四季度的成交量占到全年的57.3%,跌幅有所收窄。长江路北板块平均房龄为2008.5年,比大盘均值老了1年半左右,无论是房价绝对值及涨幅,还是议价空间和成交周期上,都处于绝对的劣势,属于劣质板块无疑。

板块内涨幅为正值的小区为:中央美域B区,颐和花园,琥珀山庄,海亚当代(住宅),天一家园。除天一家园因前期价格较低存在补涨以外,其余成交均价都在板块均价以上。

琥珀山庄由于本身建筑质量不错,位置也很好,再加上琥珀中学加持,但毕竟房龄太老,产品属于淘汰类型,资产大概为3 档。其余小区基本上房龄都相对年轻,高于板块均值。

板块内下跌的小区为:中央美域A区,松芝万象城,龙居山庄,黎阳嘉苑,海亚当代(公寓),福乐门,凤凰城家家景园,奥林花园。

这些小区主要可分为两种,一种是房龄较老的,比如龙居山庄,黎阳嘉苑,凤凰城家家景园,奥林花园;一种是公寓,比如中央美域A区,松芝万象城,海亚当代(公寓),福乐门。

在市场趋冷或者平稳情况下,并不是越便宜的小区投资潜力越大,越便宜的小区可能是因为资产比较劣质,投资价值反而比较差,且流动性差,议价空间也大。

二环路西板块

二环路西板块2018年共成交675套二手房,成交均价从2017年的15591元/平米涨至16023元/平米,上涨432元/平米,涨幅2.77%。议价空间为2.44%,低于平均值;成交周期76天,比去年缩短2.1天,低于平均水平。

三四季度成交量占全年的42.2%,涨幅达到5.39%,几乎是上半年的2倍,说明板块内房价基本上是在去年下半年完成上涨。尤其是高新区,无论是均价涨幅,还是议价空间及成交周期上,表现都非常强势。

其中,最为强势的区域是蜀西湖周边,典型代表小区是祥源城。祥源城同比涨幅达到13.5%,其实三四季度成交均价已经突破2w ,实际涨幅已经超过了20%,不可谓不惊人。与祥源城类似的小区还有华纺新华城和海亮九玺,都有不错的涨幅。

这三个小区的类似之处是:处在长江西路与习友路之间的蜀西湖畔,旁边就是创新产业园,有学校和医院的规划,还有商业(银泰城和砂之船奥莱),配套不可谓不齐全,是整个高新西的核心区域。

近几年,高新西发展迅猛,引进了许多高新技术产业和高校科研机构,比如科大讯飞、国际智能语音产业园、中科大新校区、中科大先进技术研究院、中科院量子信息与量子科技研究院等,吸引了大批高新技术人才就业,带来了巨量的居住需求,区域内新房一房难求。

一方面人口在不断涌入,另一方面新房供应没有跟上,供需出现严重失衡,这是导致高新西房价急速上涨的根本原因。很多人想在高新西买房,但随着蜀西湖周围房价的不断上涨,不得已将目光转向柏堰湖畔及长江路北区域,同时也带动大蜀山周边房价上涨。

比较典型的小区是保利梧桐语,御景城,岭湖墅,蓝鼎海棠湾,中海原山,加侨悦山国际,大富山庄,不但成交量大,而且涨幅可观。反观高新东已经成熟的区域,涨幅不高,尤其是规模小、房龄相对偏老的非品牌小区,甚至出现下跌。

比如梦园小区,上铁银欣花园,徽商优山美地,和一花园,海岸星辰,博澳丽苑,兴园小区等。还有相对劣质的资产,主要是公寓,比如金濠优活城,加侨悦山国际(公寓)等。

因此金大地悦澜公馆公寓距离地铁口比较远,单价合1.78w,比其位置更好的加侨悦山国际(公寓)还要高出不少,基本没啥投资价值。而位置更偏的禹州平湖秋月,丽丰璞羽山,中海世家,保利柏林之春,定价更高,投资性价比相对更差。

我认为新房里面价格相对合理的是中南樾府,备案均价是1.86w,之前开盘有2个点的优惠,最终实际价格在1.83w上下,去化不错,此盘单价低于1.8w的小三房性价比还是不错的。蜀熙府价格适中,但区域趋于成熟,大环境欠佳,投资潜力不如蜀西湖周围。

高速蜀西湖畔和乐富强悦湖熙岸,都在蜀西湖的外围,尚未开盘,如果定位刚需,价格合适,也会比较适合投资。据说柏堰湖畔的中海岭湖湾,定价在1.48w左右,价格是合适的,但估计购入门槛较高。

蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议

我在之前文章中分析过很多次,目前合肥平均房龄大概在10年左右,绝大部分小区都是近15年才建立起来的,这是一个非常年轻的城市。因为发展太快,合肥各区域房产并未发生明显分化,随着时间流逝,这种分化将会越来越显著。

即使强势如黄潜望板块,在没有学区加成下,一些小区也略显疲态,比如万科金色名郡,尽管是板块内成交量最大的小区,房价也没想到会出现一定的回调。目前板块的平均房龄比大盘仅年轻5个月,再过几年,或许也真要廉颇老矣。

这种情况同样发生在依旧年轻的大溪地身上,当它变老时,是否也会沦为市区的老破小呢?然而双学区加持的安居苑和西园新村,即使是20-30年的多层砖混建筑,依然抵挡不住猛烈的房价涨势。学票的升值速度,已远远超过了房产的磨损速度。

长江路北既无房龄优势,又无学区优势,是我分析到目前为止唯一一个同比下跌的板块,已经彻底沦为一个劣质区域。我惊奇的发现,这个板块内,竟然没有一家知名品牌开发商开发的小区,这种板块的没落,怕是很难再挽回了。

高新区平均房龄为2013.1年,比大盘年轻3岁,我们看到它同比涨幅是蜀山区的3倍还多。以蜀西湖板块为代表的高新西新贵,正以一种不可思议的速度成长着,就像一颗大树的侧枝,最有活力的永远是顶端的那一片嫩芽,而它后边的主干可能早已枯裂。

高新西顶着各种光环,合肥市对其进行不遗余力的投入,再加上大蜀山得天独厚的自然环境以及上风上水的地理位置,毫无疑问,这块区域已经成为当前合肥房产投资的炽手可热之地。

目前我认为合肥最值得投资的两个区域,一个是滨湖,一个是高新西。随着滨湖限价房的逐渐清盘,我们看到荣盛华府备案均价已达到1.9w,这意味着滨湖新房的地板价再上一个台阶,从1.7w 直接步入1.8w ,我们将很难再找到1.8w以下的新房。

打算在蜀山区置业的同学,应优先考虑高新区蜀西湖板块,1.8w以下的新房,尤其是刚需小三房,都值得关注,如果今年上半年不抓住,下半年可能不会有更好的机会了。

关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。